Wärmepumpe für Vermieter und Mieter: Förderung, Umlage und Zuständigkeiten

In einem vermieteten Gebäude entscheidet in der Regel der Vermieter, ob und wie die Heizung getauscht wird, und er trägt zunächst die Kosten. Mieter können Modernisierungskosten nur in bestimmten Grenzen über die Miete bezahlen, und erhaltene Förderung muss von der Umlage abgezogen werden. Für Vermieter gelten teils andere Förderwege als für selbstnutzende Eigentümer; die zusätzlichen Boni für Selbstnutzer gelten für sie nicht. Mieter haben kein Recht, den Heizungstausch zu erzwingen, können aber Verbesserungen anregen und müssen bestimmte Maßnahmen dulden. Dieser Beitrag erklärt die Grundzüge und zeigt, wo Sie die verbindlichen Regeln nachlesen.

Förderung für Vermieter

Auch Vermieter können für den Einbau einer Wärmepumpe eine Förderung aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude erhalten. Die Grundförderung steht grundsätzlich allen Antragsberechtigten zu. Die Boni, die an die Selbstnutzung geknüpft sind, nämlich Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus, gelten nach der Richtlinie nur für selbstnutzende Eigentümer. Der Effizienzbonus kann dagegen unabhängig davon relevant sein, wenn die Technik die Voraussetzungen erfüllt.

Auch die Antragswege können sich unterscheiden: Für Vermieter, Unternehmen und Wohnungseigentümergemeinschaften kommen andere Anträge in Betracht als für Selbstnutzer. Prüfen Sie dies bei der KfW und beim BAFA. Die Grundlogik von Antrag, Vertrag mit aufschiebender Bedingung und Bestätigung nach Durchführung erklären wir im Beitrag KfW-Förderung Schritt für Schritt.

Modernisierungsumlage: Wie viel darf auf die Miete?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 559 BGB) darf der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Wichtige Grundzüge:

• Es darf ein Prozentsatz der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden; der gesetzliche Satz beträgt 8 Prozent.
• Förderung ist abzuziehen. Zuschüsse und Fördermittel mindern die umlagefähigen Kosten.
• Kappungsgrenze: Die Erhöhung durch Modernisierung ist innerhalb von sechs Jahren auf einen bestimmten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt (grundsätzlich 3 € je m², bei niedrigen Mieten 2 € je m²).
• Instandhaltungsanteil: Kosten, die ohnehin für den Ersatz einer defekten Heizung angefallen wären, sind als Instandhaltung abzuziehen. Es kommt auf den Einzelfall an.
• Ankündigung: Der Vermieter muss die Maßnahme in Textform ankündigen, rechtzeitig und mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung und den Betriebskosten.

Illustratives Beispiel: Eine Wärmepumpe kostet 30.000 €, davon entfallen nach Abzug eines Instandhaltungsanteils und der Förderung 16.000 € auf die umlagefähigen Kosten. Bei 8 Prozent ergeben sich 1.280 € Jahresmieterhöhung, also etwa 107 € im Monat insgesamt. Bei 6 Wohnungen á 70 m² wären das rund 18 € je Wohnung. Die Zahlen sind erfunden; der Einzelfall bestimmt die Rechnung, insbesondere Instandhaltungsanteile und Kappungsgrenzen.

Wärmepumpe und Betriebskosten

Wenn der Vermieter von Gas auf eine Wärmepumpe umstellt, ändern sich die Betriebskosten. Der Strom für die Wärmepumpe wird in der Regel über die Betriebskostenabrechnung umgelegt, wenn der Mietvertrag Heizkosten als umlagefähig vorsieht. Dabei gelten die Vorgaben der Heizkostenverordnung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Für die Umstellung der Wärmeversorgung gibt es Sonderregelungen, etwa für die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Wärme-Contracting), die an Bedingungen geknüpft sind. Klären Sie dies vorab mit einem Fachanwalt.

Wichtig für Mieter: Die Betriebskosten dürfen nur ausgewiesen werden, soweit sie vereinbart sind, und Kosten für Wartung der Heizung können umlagefähig sein. Prüfen Sie die Abrechnung und das Belegeinsichtsrecht.

Rechte und Pflichten der Mieter

• Duldungspflicht: Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden. Härtegründe können eingewendet werden.
• Information: Der Vermieter muss die Maßnahme ankündigen.
• Sonderkündigungsrecht: Bei Modernisierungsmieterhöhung können Mieter unter Umständen außerordentlich kündigen. Details im Gesetz.
• Wohnungseigentum: In Eigentümergemeinschaften entscheidet die Gemeinschaft, in vermieteten Einheiten der jeweilige Eigentümer im Rahmen der Beschlüsse.
• Eigene Wärmepumpe als Mieter: Das ist praktisch kaum möglich ohne Zustimmung des Eigentümers, weil Gebäudetechnik betroffen ist.

Zusammenspiel mit dem Mieter-Vermieter-Dilemma

In der Praxis spricht man vom "Vermieter-Mieter-Dilemma": Der Vermieter investiert, der Mieter profitiert von niedrigen Heizkosten. Regeln wie der CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter sollen Anreize angleichen. Die CO2-Kosten für Brennstoffe werden nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt; bei schlechtem energetischem Zustand trägt der Vermieter einen höheren Anteil. Die Stufen finden Sie beim Bundeswirtschaftsministerium.

Praktische Schritte für Vermieter

1. Gebäude und Heizung bewerten: Alter, Zustand, Mieter, Heizlast.
2. Förderung prüfen: Welche Förderwege stehen für Ihren Gebäudetyp zur Verfügung?
3. Angebote einholen: Lesen Sie Angebote vergleichen.
4. Wirtschaftlichkeit rechnen: Nutzen Sie den Amortisationsrechner mit Förderung und Umlage.
5. Maßnahme ankündigen: Fristen und Form einhalten.
6. Abrechnung vorbereiten: Zählerkonzept klären.

Praktische Hinweise für Mieter

• Ankündigung prüfen: Ist sie vollständig und fristgerecht?
• Mieterhöhung nachrechnen: Ist die Förderung abgezogen? Stimmt die Kappungsgrenze?
• Beratung nutzen: Der Mieterverein oder die Verbraucherzentrale können die Rechnung prüfen.
• Heizverhalten anpassen: Niedrige Raumtemperatur dauerhaft zu halten ist bei Wärmepumpen effizienter als stark zu schwanken.

Häufige Fehler

• Förderung nicht von der Umlage abziehen. Das führt zu unwirksamen Mieterhöhungen.
• Selbstnutzer-Boni einplanen, obwohl vermietet wird. Sie gelten nicht.
• Form der Ankündigung missachten. Fristen und Inhalt sind gesetzlich geregelt.
• Instandhaltungsanteil vergessen. Er mindert die umlagefähigen Kosten.

FAQ

Darf der Vermieter die gesamte Wärmepumpe auf die Miete umlegen?

Nein. Förderung und Instandhaltungsanteil werden abgezogen, die Umlage ist prozentual und durch Kappungsgrenzen begrenzt.

Kann ich als Mieter die Förderung beantragen?

In der Regel nicht für das Gebäude; Antragsberechtigt sind Eigentümer. Ausnahmen regelt die Richtlinie, etwa mit Zustimmung des Eigentümers. Prüfen Sie den Einzelfall bei der KfW.

Muss ich als Mieter die Arbeiten dulden?

Grundsätzlich ja, mit Ausnahme von Härtefällen. Lassen Sie sich im Zweifel beraten.

Wer zahlt den Strom der Wärmepumpe?

Das richtet sich nach Mietvertrag und Heizkostenverordnung. Meist wird der Heizstrom über die Betriebskosten umgelegt.

Quellen

• Gesetze im Internet — BGB (§ 559) und Heizkostenverordnung
• KfW — Förderung für Vermieter
• Deutscher Mieterbund — Informationen und Beratung für Mieter
• Haus & Grund Deutschland — Informationen für Eigentümer